園地林地草地定級與基準(zhǔn)地價制定工作思路研究

一、工作背景

園地林地草地定級及基準(zhǔn)地價制定是自然資源資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)性、保障性工作，是自然資源部門履行“兩統(tǒng)一”職責(zé)的內(nèi)在要求。開展園、林、草地分等定級工作是深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于加強自然資源資產(chǎn)管理的重要手段，是完善自然資源資產(chǎn)分等定級價格評估制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是自然資源管理部門的職責(zé)所在。

2023年3月6日，自然資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于做好園地林地草地定級和基準(zhǔn)地價制定有關(guān)工作的通知》（自然資辦函〔2023〕399號），提出了制定園地林地草地定級和基準(zhǔn)地價的重要意義，并明確了該項工作的主要任務(wù)等內(nèi)容，指導(dǎo)各省開展園地林地草地定級和基準(zhǔn)地價工作。

2023年3月29日，河北省自然資源廳辦公室下發(fā)《關(guān)于做好園地林地草地定級和基準(zhǔn)地價制定有關(guān)工作的通知》（冀自然資辦發(fā)〔2023〕17號），明確了該項工作的目標(biāo)任務(wù)、責(zé)任分工等內(nèi)容，為各市縣開展園地林地草地定級和基準(zhǔn)地價制定工作提供了明確的方向。

二、目的意義

自然資源定級和價格評估是自然資源資產(chǎn)管理的重要基礎(chǔ)，是深化自然資源市場化配置和自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革的迫切要求。通過園地林地草地定級價格評估，綜合評價區(qū)域內(nèi)園地林地草地質(zhì)量分布狀況，顯化園地林地草地資源資產(chǎn)質(zhì)量和價值，直接服務(wù)于自然資源有償使用、資產(chǎn)清查核算、稅費管理等工作，有助于加強自然資源保護與合理開發(fā)利用，促進生態(tài)產(chǎn)品價值實現(xiàn)，推進自然資源管理向數(shù)量、質(zhì)量與生態(tài)管護并重轉(zhuǎn)變。

三、主要任務(wù)

以最新國土變更調(diào)查數(shù)據(jù)為底圖，按照園地林地草地定級和估價技術(shù)規(guī)程與標(biāo)準(zhǔn)，開展園地林地草地定級和基準(zhǔn)地價制定工作。具體包括以下三項任務(wù)：（1）園地林地草地定級。根據(jù)園地林地草地相關(guān)定級規(guī)程的要求，通過對區(qū)域內(nèi)園地林地草地的自然屬性、社會經(jīng)濟狀況和區(qū)位條件等定級影響因素全面調(diào)查，結(jié)合地方土地管理和實際情況需要，按照適當(dāng)?shù)姆椒ㄅc程序分別對園地林地草地進行質(zhì)量綜合分析、定量評定，劃分級別。（2）園地林地草地基準(zhǔn)地價評估。依據(jù)園地林地草地相關(guān)估價規(guī)程的要求，在定級的基礎(chǔ)上，根據(jù)收集的市場調(diào)查資料以及收集的其他地價相關(guān)資料，結(jié)合各市縣（區(qū)）實際，有理、有據(jù)、科學(xué)、合理地對園地林地草地進行基準(zhǔn)地價評估。（3）編制基準(zhǔn)地價修正體系。建立園地林地草地地價修正體系，包括影響因素及其權(quán)重、宗地地價影響因素說明和對應(yīng)的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)。

四、工作范圍及對象

工作范圍和對象為估價期日的各縣市（區(qū)）全域范圍內(nèi)最新國土變更調(diào)查的現(xiàn)狀園地、林地、草地。

五、主要參數(shù)

（一）工作底圖

2022年部署的定級和基準(zhǔn)地價制定工作以最新國土變更調(diào)查成果圖為底圖，即2021或2022年變更調(diào)查底圖。若定級采用因素法，直接使用最新國土變更調(diào)查底圖；若定級采用修正法，需要將分等工作結(jié)果銜接到最新的國土變更調(diào)查成果圖上。

（二）估價基準(zhǔn)日

園地林地草地基準(zhǔn)地價的估價基準(zhǔn)日（估價期日）為2023年1月1日。

（三）基準(zhǔn)地價內(nèi)涵界定

基準(zhǔn)地價內(nèi)涵包括土地權(quán)利、權(quán)利年期、利用類型、基礎(chǔ)設(shè)施條件、估價期日、是否包含地上附著物價值等。

土地權(quán)利：包括承包經(jīng)營權(quán)基準(zhǔn)地價和經(jīng)營權(quán)基準(zhǔn)地價。有需要的情況下，可分別評估國有、集體園地林地草地基準(zhǔn)地價。

權(quán)利年期：園地和草地承包經(jīng)營權(quán)年期設(shè)定為30年，林地承包經(jīng)營權(quán)法定年期為30年-70年，經(jīng)營權(quán)年期不得超過法定最高年期或承包合同約定的剩余期限。

利用類型：園地按果園、茶園和其他園地分別評估基準(zhǔn)地價；林地分公益林和商品林，各自按喬木林地、竹林地、灌木林地、其他林地和橡膠園分別評估基準(zhǔn)地價；草地按天然牧草地、人工牧草地、其他草地等分別評估基準(zhǔn)地價。根據(jù)《全國園林草地分等定級技術(shù)問答（第五期）》：對于基準(zhǔn)地價制定，園地數(shù)量較少的二級地類是否能參照占比較大的二級地類，需要具體情況具體分析；林地草地根據(jù)類型情況可以不區(qū)分二級地類。

估價期日：2023年1月1日

基礎(chǔ)設(shè)施條件：按照各級別或均質(zhì)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的平均狀況確定，包括道路、灌排設(shè)施等。

地上附著物價值：園地基準(zhǔn)地價制定僅考慮土地的生產(chǎn)利用價值，暫不考慮地上作物的價值。基準(zhǔn)地價測算時要剝離地上附著物的價值，因此，在測算樣點地價的時候要將不同類型作物的樹體價值扣除，測算土地的價值?；鶞?zhǔn)地價修正到宗地地價時，再根據(jù)宗地種植的作物類型進行修正。林地基準(zhǔn)地價制定應(yīng)包含地上物和定著物價值。根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況和管理應(yīng)用特殊需要，基準(zhǔn)地價內(nèi)涵也可以設(shè)定為不含地上附著物和定著物價值。草地基準(zhǔn)地價制定不包含地上物，僅考慮土地的生產(chǎn)利用價值。

六、技術(shù)要點

（一）園地林地草地定級

1.定級主要內(nèi)容

調(diào)查收集園地林地草地定級所需資料，對資料進行分析處理；確定因素指標(biāo)體系；確定各因素因子的權(quán)重值；劃分定級單元；計算各定級單元分值；初步劃分級別；級別驗證、調(diào)整與確定。

2.定級原則

分類分區(qū)原則：園地林地草地定級按分區(qū)開展。全國園地林地草地分等定級分區(qū)依據(jù)TD/T 1060中表A.1，查表確定園地林地草地所在自然資源分等定級分區(qū)?？稍谝患墔^(qū)的基礎(chǔ)上，進一步根據(jù)氣候、地形、地貌、土壤、生態(tài)條件、經(jīng)營管理情況等因素的差異性，劃分二級區(qū)。二級區(qū)劃分不宜過細(xì)、不破行政邊界。園地定級按照園地二級地類開展，園地二級地類為果園、茶園和其他園地；林地區(qū)分公益林和商品林開展定級；草地定級按照草地二級地類開展，草地二級地類為天然牧草地、人工牧草地和其他草地。

綜合分析原則：園地林地草地定級是對影響園地質(zhì)量的各種因素進行綜合分析，建立指標(biāo)體系時應(yīng)充分反映園地林地草地的自然、社會經(jīng)濟、區(qū)位等綜合屬性。園地林地草地定級側(cè)重綜合質(zhì)量主導(dǎo)因素原則。

主導(dǎo)因素原則：園地林地草地定級重點分析對園地林地草地質(zhì)量起重要作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響。

定量定性相結(jié)合原則：園地林地草地定級以定量評價為主，對現(xiàn)階段難以量化的因素進行必要的定性分析，將定性分析的結(jié)果進行量化，提高工作精度。

可行性原則：園地林地草地定級需要考慮指標(biāo)獲取的可行性，優(yōu)先利用已有的調(diào)查成果和監(jiān)測數(shù)據(jù)，采用現(xiàn)有成果中的指標(biāo)或經(jīng)過簡單處理可獲取的指標(biāo)構(gòu)建園地林地草地質(zhì)量評價體系。

3.定級技術(shù)方法

根據(jù)現(xiàn)行的《園地分等定級規(guī)程》、《林地分等定級規(guī)程》、《草地分等定級規(guī)程》要求：園地定級采用因素法或修正法，根據(jù)園地分等工作進展，有園地分等成果的地區(qū)可采用因素法或修正法，沒有園地分等成果的地區(qū)應(yīng)采用因素法。草地定級采用因素法或修正法，根據(jù)草地分等工作進展，有草地分等成果的地區(qū)可采用因素法或修正法，沒有草地分等成果的地區(qū)應(yīng)采用因素法。林地定級中公益林（地）定級采用修正法，商品林（地）定級采用多因素綜合評價法。

（二）園地林地草地基準(zhǔn)地價評估

1.基準(zhǔn)地價評估主要內(nèi)容

以園地林地草地定級成果為基礎(chǔ)，明確園地林地草地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵，測算樣點地價后，選擇合適的評估方法綜合確定基準(zhǔn)地價，并建立基準(zhǔn)地價修正體系，編制修正系數(shù)表。

2.基準(zhǔn)地價評估原則

替代原則：園地林地草地價格評估應(yīng)以相鄰或類似區(qū)域內(nèi)的功能相同或相近、條件和內(nèi)涵相似的園地林地草地價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的園地林地草地客觀價格。

合理有效原則：園地林地草地估價應(yīng)以待估園地林地草地最為合理有效的利用方式為前提，判斷園地林地草地最為合理有效的利用方式通常以是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策規(guī)定、規(guī)劃限制及生態(tài)保護要求、相關(guān)規(guī)劃、市場需求等為依據(jù)。

預(yù)期收益原則：園地林地草地估價應(yīng)以待估園地林地草地在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。

供需原則：在具備市場環(huán)境的情況下，園地林地草地估價應(yīng)以市場供需決定價格為依據(jù)，并充分考慮供需的特殊性和市場的地域性。

貢獻原則：園地林地草地的總收益是由園地林地草地及其他投入要素共同作用的結(jié)果，價格應(yīng)依據(jù)各要素對總收益的實際貢獻水平確定。

變動原則：園地林地草地價格是由各種價格影響因素相互作用形成的，隨著價格影響因素的變化，園地林地草地價格也在不斷變化，評估中應(yīng)把握價格影響因素及價格變動規(guī)律。

3.基準(zhǔn)地價評估技術(shù)方法

根據(jù)現(xiàn)行的《園地估價規(guī)程》、《林地估價規(guī)程》、《草地估價規(guī)程》：園地林地草地基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)方法，可根據(jù)項目區(qū)市場狀況、基礎(chǔ)資料和技術(shù)條件，按照GB/T 28406-2012、TD/T 1061的有關(guān)要求，選擇樣點地價平均法、定級指數(shù)模型法、基準(zhǔn)地塊評估法中的一種方法進行基準(zhǔn)地價評估。樣點地價平均法，是在定級基礎(chǔ)上，用市場交易樣點資料和投入產(chǎn)出樣點資料評估并確定基準(zhǔn)地價；定級指數(shù)模型法，是在定級基礎(chǔ)上，根據(jù)定級指數(shù)、市場交易資料和投入產(chǎn)出收益資料，建立地價測算模型，評估并確定基準(zhǔn)地價；基準(zhǔn)地塊評估法，通過設(shè)置基準(zhǔn)地塊，并評估基準(zhǔn)地塊價格，根據(jù)基準(zhǔn)地塊價格評估并確定基準(zhǔn)地價。市場發(fā)達(dá)、交易樣點多的優(yōu)先選擇樣點地價平均法；交易樣點少、分布不均，定級成果完備的可選擇定級指數(shù)模型法；交易樣點少、沒有定級成果的可選擇基準(zhǔn)地塊評估法。