深入推進(jìn)新一輪農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作

深入推進(jìn)新一輪農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作

2022年11月，中辦、國(guó)辦印發(fā)了《關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》。近期，自然資源部開(kāi)展深化農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作視頻培訓(xùn)，明確工作要求和重點(diǎn)任務(wù)，正式啟動(dòng)試點(diǎn)工作。

一、入市背景

黨的十八屆三中全會(huì)提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)，明確了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的改革方向和目標(biāo)。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市（以下簡(jiǎn)稱“入市”）制度改革試點(diǎn)于2015年啟動(dòng)，33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）用四年多時(shí)間，主要探索了規(guī)劃確定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途的存量農(nóng)村集體建設(shè)用地，通過(guò)出讓、租賃、入股等方式入市，有關(guān)制度性成果已經(jīng)納入了新施行的《土地管理法》及其實(shí)施條例。

二、?試點(diǎn)情況

在保留原有33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）的基礎(chǔ)上，各省份可結(jié)合實(shí)際選擇入市需求集中、工作基礎(chǔ)好、土地管理水平高的縣（市、區(qū)），用兩年左右時(shí)間深化試點(diǎn)工作，具體數(shù)量原則上不得超過(guò)本省份縣（市、區(qū)）數(shù)量的10%，做到穩(wěn)妥可控。2024年11月底前，根據(jù)推動(dòng)工作進(jìn)展情況，報(bào)請(qǐng)黨中央、國(guó)務(wù)院部署下一步工作安排。

三、入市主體

入市的法定主體是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的所有權(quán)人，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有、村農(nóng)民集體所有、村民小組農(nóng)民集體所有三種情形，分別由相應(yīng)的集體經(jīng)濟(jì)組織代表行使。在集體做出入市決策時(shí)，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意。在入市實(shí)施主體選擇上，在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市前，土地所屬村（組）集體應(yīng)完成農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織登記賦碼程序，由該集體經(jīng)濟(jì)組織作為主體自行組織實(shí)施入市，也可以由該集體經(jīng)濟(jì)組織委托其他具有法人資格的組織代理實(shí)施入市。

四、入市條件

入市條件：一是符合規(guī)劃和用途管制。只有國(guó)土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的集體建設(shè)用地才可以入市，在具體宗地入市時(shí)還需要明確具體的土地用途和規(guī)劃條件。對(duì)歷史形成的零星分散的存量集體建設(shè)用地，允許在依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃統(tǒng)一開(kāi)展農(nóng)村土地綜合整治和基礎(chǔ)設(shè)施配套，重新劃分宗地并調(diào)整確定產(chǎn)權(quán)歸屬后，按照新的規(guī)劃條件確定入市范圍。在全域土地綜合整治試點(diǎn)地區(qū)，依據(jù)批準(zhǔn)的試點(diǎn)方案，整理后規(guī)劃為經(jīng)營(yíng)性用途的，依法入市。二是依法完成權(quán)屬登記。這里的登記首先是指集體土地所有權(quán)的登記，通過(guò)登記明確土地的歸屬和入市主體。集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)的情形，則應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)登記。這要求入市土地產(chǎn)權(quán)明晰無(wú)爭(zhēng)議，需要處理的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)和補(bǔ)償已經(jīng)處理完畢。

同時(shí)，實(shí)施集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，還應(yīng)當(dāng)符合兩個(gè)前提：一是地塊現(xiàn)狀及基礎(chǔ)設(shè)施配套符合要求。擬入市的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)產(chǎn)權(quán)明晰、無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議，未被司法機(jī)關(guān)查封或行政機(jī)關(guān)限制土地權(quán)利，涉及土地承包經(jīng)營(yíng)、土地使用等權(quán)利和地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)的應(yīng)征求權(quán)利人的意見(jiàn)并完成相應(yīng)補(bǔ)償，具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開(kāi)發(fā)條件。用于保障性租賃住房建設(shè)的，其周邊還應(yīng)具備入住人口所需的市政配套、公共服務(wù)設(shè)施條件等。二是依法納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和國(guó)土空間規(guī)劃實(shí)施情況等，將擬入市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，根據(jù)宏觀調(diào)控、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況等有序供應(yīng)。

五、入市程序

一是完成集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市準(zhǔn)備。入市主體完成擬入市宗地勘測(cè)定界、土地權(quán)屬明晰后，向市、縣自然資源主管部門提出入市意向。市、縣自然資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)職責(zé)分工向入市主體提供依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃確定的擬入市宗地的規(guī)劃條件，明確產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等。

二是開(kāi)展集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市價(jià)格評(píng)估。入市主體可以聘請(qǐng)土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展地價(jià)評(píng)估，參考評(píng)估結(jié)果確定入市宗地地價(jià)，也可參照基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等法定公示地價(jià)確定擬入市宗地地價(jià)。尚未建立公示地價(jià)體系的，可以結(jié)合本地區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、工業(yè)用地出讓等的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、土地租賃價(jià)格及使用成本等綜合確定入市宗地地價(jià)。

三是制定集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市方案。入市主體應(yīng)當(dāng)制定入市方案，明確擬入市宗地的土地界址、面積、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件、交易方式、入市價(jià)格、收益分配、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系調(diào)整等內(nèi)容。入市方案經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織依照《土地管理法》的規(guī)定經(jīng)民主決策確定后形成入市決議，作為后續(xù)入市、擬訂合同和履約監(jiān)管協(xié)議的依據(jù)。

四是進(jìn)行集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市核對(duì)。入市主體在入市交易前向市、縣自然資源主管部門提交擬入市宗地的勘測(cè)定界成果、土地權(quán)屬證明、入市方案、入市決議等材料。市、縣人民政府組織自然資源主管部門等相關(guān)部門對(duì)擬入市宗地是否符合國(guó)土空間規(guī)劃和用途管制，是否符合規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求，是否符合收益分配原則等進(jìn)行核對(duì)，并將核對(duì)情況一并納入公開(kāi)交易材料。

五是實(shí)施集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地公開(kāi)交易。市、縣人民政府根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和國(guó)土空間規(guī)劃實(shí)施情況等，將擬入市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，根據(jù)宏觀調(diào)控、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況等有序供應(yīng)。入市主體可委托市、縣自然資源主管部門在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、土地有形市場(chǎng)等發(fā)布交易公告，實(shí)行公開(kāi)交易集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、出租等可以招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式實(shí)施，具體操作可參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)交易有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

六是簽訂交易合同。入市宗地成交并經(jīng)公示完畢后，土地所有權(quán)人與土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照土地管理法、合同法等的規(guī)定簽訂合同。合同應(yīng)當(dāng)載明土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人，土地界址、面積、土地用途、規(guī)劃條件、使用期限、交易價(jià)款支付、交地時(shí)間和開(kāi)工、竣工期限、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求，約定提前收回的條件、補(bǔ)償方式、土地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期和地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物處理方式，以及違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的辦法等。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)人憑合同等規(guī)定的材料到市、縣自然資源主管部門辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)。

七是辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的受讓方在繳清土地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)、土地增值收益調(diào)節(jié)金后，可以向土地所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。依法利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建造建筑物、其他附著物的，可以申請(qǐng)地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記；具備獨(dú)立分宗條件的，可以依法辦理分割登記。